ตึกประกันสังคม บทเรียนและอนาคตของการประเมินค่าทรัพย์สิน

           ตามที่ราคาประเมินใหม่ของคณะทำงานซึ่งประเมินได้ไม่เกิน 4,000 ล้านบาท แต่สำนักงานประกันสังคมลงทุนไป 6,900 ล้านบาท และบริษัทประเมิน 2 แห่งประเมินไว้ราว 7,500 ล้านบาท บทเรียนที่ได้คืออะไร และอนาคตของการว่าจ้างบริษัทประเมินจะเป็นอย่างไร สำนักงาน ก.ล.ต.และผู้เกี่ยวข้องควรมีมาตรการอย่างไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ซึ่งได้รับการแต่งตั้งจากคณะกรรมการสืบสวนข้อเท็จจริงของทางราชการให้เป็นหัวหน้าคณะทำงานประเมินและคำนวณมูลค่าการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาคาร Skyy9 มีข้อสรุปและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสำคัญ

เกี่ยวกับตึกประกันสังคม (อาคาร Skyy9)

            ดร.โสภณในฐานะหัวหน้าคณะทำงานพบว่า

1. อาคารนี้มีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตั้งแต่ปี 2538 (ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 11/2538) ซึ่งไม่ควรจะทำได้ เพราะอาคารยังไม่แล้วเสร็จ และยังไม่ได้ขายให้ใคร ยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ แม้ในปัจจุบันที่อาคารแล้วเสร็จ ก็ไม่ได้ขายให้ใครอื่น เป็นเจ้าของรายเดียว
2. เรื่องที่อาคารนี้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินถึง 15:1 ทำให้มีพื้นที่ขายมากขึ้น ในแง่หนึ่งอาจดูมีมูลค่าสูงกว่าปกติ แต่ในอีกแง่หนึ่งก็ไม่อาจถือเป็นข้อดีได้โดยตรง เพราะไม่มีถนนรอบอาคารขนาดกว้าง 6 เมตร ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการดับเพลิงตามมาตรฐานใหม่ อาจยังความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคารหากเกิดเพลิงไหม้
3. ที่ว่าอาคารดังกล่าวเป็นอาคารเขียวระดับ Gold และจึงประเมินค่าให้ในราคา 68,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น สูงกว่าราคาค่าก่อสร้างของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่กำหนดไว้สูงสุดที่ 37,700 บาทต่อตารางเมตร ปกติอาคารเขียวมีค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเพียง 2%-7% เท่านั้น ในคู่มือออกแบบอาคารเขียวของกรมโยธาธิการและผังเมือง (https://tinyurl.com/2ys2n4wn) ก็ระบุไว้เพียง 3-5% แม้อาคารนี้จะมีระบบกรองฝุ่น PM2.5 ก็ไม่น่าสูงมาก
4. จากการที่มีโอกาสเข้าไปเยี่ยมชมอาคารโดยคณะผู้บริหารอาคารมาบรรยายสรุปและพาเดินเยี่ยมชม ดร.โสภณพบว่าเห็นว่ามีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ และแม้ขณะนี้จะยังมีผู้เช่าเข้ามาใช้สอยอาคารไม่มากนัก แต่ก็ถือว่าเป็นเพราะยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ในระยะยาวคณะทำงานได้ประมาณการให้อัตราการใช้สอยอาคารถึงประมาณ 75%

ความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน

            การให้ความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สินเบื้องต้นของคณะทำงาน มีตั้งแต่ต่ำสุดที่ 3,487 ล้านบาท แต่จากการวิเคราะห์และถ่วงน้ำหนักเพิ่มเติม ได้มูลค่าที่ 3,951-3,960 ล้านบาทโดยคณะทำงานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ซึ่งก็ใกล้เคียงกับที่สมาคมผู้ประเมินฯ ได้ประเมินไว้ที่ 3,428 - 3,863 ล้านบาท  การที่สำนักงานประกันสังคมลงทุนไว้ที่ 6,900 ล้านบาท จึงอาจกล่าวได้ว่าสูงกว่าราคาที่ประเมินไว้ (สมมติที่ 3,960 ล้านบาท) อยู่ถึง 74%

            สำหรับสถานการณ์ในปัจจุบันของตลาดอาคารสำนักงานน่าจะตกต่ำกว่าในช่วงที่ประเมินเมื่อปี 2565 เล็กน้อย เพราะมีอุปทานเกิดขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกันสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วง 2-3 ต่อจากนี้อาจจะไม่มีการเติบโตสูงมากนัก ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งเป็นเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจสำคัญอันหนึ่งอาจจะไม่เติบโตมากนัก หรืออาจถือว่าภาวะตลาดแย่กว่าปี 2565 เสียอีก

            นอกจากนี้ราคาสิ่งก่อสร้างก็แทบไม่ได้เพิ่มขึ้น โดยข้อมูลของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย พบว่า ค่าก่อสร้างอาคารธุรกิจสูง 21-35 ชั้น ในระดับคุณภาพสูงอยู่ที่ 37,100 บาทต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2565 และในเดือนมีนาคม 2568 อยู่ที่ 37,700 บาทเท่านั้น (https://rb.gy/82jdjv) อาจมีเพียงค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากการขยายตัวของเครือข่ายรถไฟฟ้าที่มีมากขึ้น ทำให้ที่ดินในทำเลต่างๆ เพิ่มมูลค่าขึ้นตามสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น

แนวทางการใช้บริษัทประเมินในอนาคต

            ปกติส่วนราชการ หรือบริษัทมหาชนจะใช้บริการประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีการจัดซื้อทรัพย์สิน โดยสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มีรายชื่อบริษัทที่ได้รับการรับรองจำนวน 78 บริษัทให้เลือก บริษัทเหล่านี้มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินชั้นวุฒิที่ผ่านการสอบด้วย จึงมีความน่าเชื่อถือโดยพื้นฐาน  อย่างไรก็ตามการว่าจ้างในลักษณะนี้ก็มีช่องโหว่ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ธนาคารแห่งประเทศไทยและหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องควรพิจารณาเช่นกัน มีความเป็นไปได้ที่หน่วยงานผู้ว่าจ้างที่ใช้บริการบริษัทประเมินจะว่าจ้างบริษัทที่ตนเองสามารถต่อรองให้ประเมินค่าทรัพย์สินตามที่ผู้ว่าจ้างต้องการได้ บ้างก็อยากได้ราคาที่สูง (ในยามขาย) หรืออยากได้ราคาที่ต่ำ (ในยามจัดซื้อ)

            ดร.โสภณเคยเสนอไปยังสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. เมื่อปี 2541 ว่าควรให้โอกาสในการจัดสรรควรหมุนเวียนไปตามลำดับตัวอักษรของบริษัท ไม่ใช่ปล่อยให้ผู้ว่าจ้างเลือกบริษัทประเมินเอง ค่าจ้างที่ประมาณการไว้ควรชำระล่วงหน้าและฝากไว้กับสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. มีคณะกรรมการกลั่นกรองรายงานก่อนนำไปใช้ และมีมาตรการควบคุมและลงโทษบริษัทที่ประเมินผิดพลาดอย่างทันการโดยไม่ชักช้า เป็นต้น

สภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินคือคำตอบ

            แม้ในปัจจุบันจะมีสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน 2 แห่ง แต่สมาคมก็เพื่อประโยชน์ของสมาชิกเป็นสำคัญ ไม่ใช่เพื่อประโยชน์สาธารณะ ประเทศไทยควรมีสภาวิชาชีพเพื่อรับรองบริษัทประเมินโดยตรง บริษัทประเมินที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. รับรองนั้นก็เพื่อการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะเท่านั้น แต่โดยที่ไม่มีสภาวิชาชีพ ทุกฝ่ายจึงอ้างอิงแต่จากรายชื่อของบริษัทเหล่านี้ และสถาบันการเงินต่างๆ ก็ยังมีรายชื่อบริษัทประเมินที่ตนคัดขึ้นเองอีกโดยเฉพาะ

            ดร.โสภณเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม จัดทำแผนงานพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน และได้นำไปสู่การปฏิบัติ แต่ที่ประเทศไทยยังไม่มีองค์กรควบคุมทางวิชาชีพซึ่งในที่นี้คือสภาวิชาชีพที่ประธานสภาอาจมาจากส่วนราชการที่เกี่ยวข้องเพราะถือว่ารัฐคือผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน รวมทั้งกรรมการส่วนที่มาจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง ส่วนคณะกรรมการที่เหลือ ต้องไม่ใช่มาจากการแต่งตั้งผ่านสมาคม แต่มาจากการเลือกตั้งของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินโดยตรง โดยสภานี้มีหน้าที่ในการควบคุมทางวิชาชีพ รวมทั้งการให้มีการประกันความรับผิดชอบทางวิชาชีพ (indemnity insurance) ด้วย

            หากมีการควบคุมทางวิชาชีพที่ดี การจัดซื้อจัดจ้างต่างๆ ก็จะเกิดความโปร่งใส งบประมาณก็จะไม่รั่วไหล ประเทศชาติและประชาชนก็จะได้ประโยชน์โดยตรง